Quais são as obrigações do síndico
O síndico é o representante legal do condomínio e responde civil e criminalmente por atos de má gestão. Suas obrigações estão no art. 1.348 do Código Civil e na convenção do condomínio — e o desconhecimento delas é a origem da maior parte dos conflitos em assembleia.
Quais são as obrigações do síndico?
As obrigações do síndico estão listadas no art. 1.348 do Código Civil: convocar a assembleia anualmente, representar o condomínio em juízo e fora dele, cumprir e fazer cumprir a convenção e o regimento interno, prestar contas à assembleia, manter a conservação das áreas comuns e contratar o seguro obrigatório da edificação. A convenção do condomínio pode acrescentar outras atribuições, mas não pode suprimir as legais.
- Convocar a assembleia geral ordinária ao menos uma vez por ano.
- Prestar contas anualmente, e sempre que exigido pela assembleia.
- Representar o condomínio ativa e passivamente em juízo.
- Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as deliberações da assembleia.
- Diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns.
- Contratar o seguro da edificação contra risco de incêndio ou destruição — este é obrigatório por lei.
- Cobrar as cotas dos condôminos e aplicar as multas previstas.
O síndico é obrigado a contratar seguro do condomínio?
Sim. O art. 1.346 do Código Civil torna obrigatório o seguro da edificação contra risco de incêndio ou destruição, total ou parcial. Deixar de contratá-lo é uma das faltas mais graves que um síndico pode cometer, porque expõe o patrimônio de todos os condôminos e pode gerar responsabilização pessoal do síndico.
- O seguro obrigatório cobre a edificação; coberturas adicionais (responsabilidade civil, danos elétricos, vidros) são recomendadas, mas facultativas.
- O seguro deve ser renovado sem interrupção — uma lacuna de cobertura é risco direto para o síndico.
Com que frequência o síndico precisa prestar contas?
O síndico deve prestar contas à assembleia geral ordinária ao menos uma vez por ano, mas a boa prática é disponibilizar o balancete mensalmente aos condôminos. Qualquer condômino pode solicitar acesso aos documentos financeiros do condomínio, e a recusa em fornecê-los é motivo para destituição.
- A prestação de contas anual precisa ser aprovada em assembleia.
- Contas rejeitadas podem levar à destituição do síndico e à responsabilização por eventual prejuízo.
- Manter balancetes mensais publicados reduz drasticamente a desconfiança e o desgaste em assembleia.
O síndico pode ser responsabilizado pessoalmente?
Sim. O síndico responde pessoalmente pelos prejuízos que causar ao condomínio por dolo ou culpa, como deixar de contratar o seguro obrigatório, não recolher tributos e encargos trabalhistas ou usar recursos do condomínio em finalidade diversa. Atuar dentro do que a assembleia aprovou e manter tudo documentado é a principal proteção do síndico.
- Não recolher INSS e FGTS dos funcionários do condomínio pode gerar responsabilização pessoal.
- Contratar obra acima da alçada sem aprovação em assembleia é risco direto para o síndico.
- Registre todas as decisões em ata: o que não está em ata, na prática, não foi aprovado.
Como o síndico pode ser destituído?
O síndico pode ser destituído pela maioria absoluta dos condôminos presentes em assembleia especialmente convocada para esse fim, conforme o art. 1.349 do Código Civil, quando praticar irregularidades, não prestar contas ou administrar de forma inconveniente. A pauta de destituição precisa constar expressamente do edital de convocação.
- A assembleia precisa ser convocada especificamente com esse item na ordem do dia.
- O síndico tem direito à ampla defesa na assembleia antes da votação.
Síndico profissional pode substituir o síndico morador?
Sim. O art. 1.347 do Código Civil permite que a assembleia eleja como síndico uma pessoa que não seja condômino, inclusive pessoa jurídica. O síndico profissional costuma ser a saída para condomínios com gestão complexa, alta inadimplência ou dificuldade de encontrar um morador disposto a assumir o cargo.
- A ASCON oferece síndico profissional e assessoria condominial no Distrito Federal, com registro no CRC DF 678/O-2 e CRA PJ/534.